Le régime de la copropriété facilite la répartition de la propriété d’un immeuble appartenant à plusieurs personnes appelées copropriétaires. Le régime fixe des règles de fonctionnement précises afin de permettre une vie harmonieuse au sein de la collectivité.
Le régime de copropriété
La plupart les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’à leurs locataires. Les maisons et certains locaux commerciaux ou professionnels peuvent être soumis à ce régime juridique. Tous les biens en copropriété comportent deux éléments juridiques indispensables et indissociables notamment :
- Une quote-part exprimée en tantièmes parfois en millièmes des parties communes (jardins, ascenseurs, chaufferie).
- Des parties privatives (les pièces de la maison).
Ces deux éléments forment un lot indivisible. La loi prévoit des obligations pour l’usage et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont regroupées à l’intérieur du règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’utilisation prévue des pièces du lot. Il est donc indispensable de respecter ce règlement sous peine de sanction.
Concernant l’exercice d’une profession libérale, des tolérances sont envisageables. Il faut dans ce cas consulter le règlement de copropriété pour le savoir. La domiciliation administrative du siège d’une société individuelle dans un local d’habitation est autorisée en principe surtout dans l’exercice d’une activité extérieure. Il est également possible pour une entreprise d’établir la domiciliation de son siège au domicile de son représentant légal, mais cela doit se faire au domicile du dirigeant et non celui d’un autre associé.
Le syndicat de copropriété
Il s’agit d’une collectivité formée par les copropriétaires d’un bien immobilier. Ce syndicat possède la même capacité juridique qu’une société. Il se réunit chaque année et la réunion est appelée assemblée générale des copropriétaires. L’objectif de cette concertation est de prendre des décisions concernant :
- Les comptes de l’année précédente,
- Le quitus à donner au syndic,
- La provision pour fonds de travaux en vigueur depuis 2017,
- Le budget prévisionnel de l’année à venir c’est-à-dire la somme trimestrielle de charges à payer par chaque copropriétaire,
- De reconduire le syndic dans ses fonctions ou alors de choisir un nouveau,
- De voter les travaux nécessaires à l’entretien des parties privatives,
- De fixer le seuil de consultation du conseil syndical,
- D’élire les nouveaux membres du conseil.
En fonction de la nature des décisions à prendre, la loi fixe des règles de majorité diverses à l’assemblée générale et impose la même unanimité pour les décisions plus conséquentes. Pour l’exécution des décisions de l’assemblée, le syndicat de copropriétaires est constitué de deux organes attribués par la loi à savoir :
- Le syndic (professionnel ou bénévole),
- Un conseil syndical (constitué de copropriétaires) chargé d’assister le syndic et de contrôler la gestion de ce dernier.
Dans le cadre d’une division de lot, la présence d’un géomètre est impérative, mais aussi l’établissement d’un acte notarié rectifiant le règlement de la copropriété doit être fait par un notaire.